Iniciativas de Ley

Reforma a la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito y Territorios Federales. Regulación de los condominios de tiempo compartido, derechos y obligaciones de los administradores y condueños, para el buen funcionamiento del tiempo compartido.

  • Fecha de presentación: domingo, 27 de diciembre de 1981
  • Tema: Propiedad
  • Legislatura: LI (1979-1982)
  • Comisión: Distrito Federal
  • Presentó: Dip. J. Manuel López
  • Dictamen:

Reforma a la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito y Territorios Federales. Regulación de los condominios de tiempo compartido, derechos y obligaciones de los administradores y condueños, para el buen funcionamiento del tiempo compartido.

27-Diciembre-1981

Reforma a la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito y Territorios Federales

Dip. J. Manuel López S.

Señor Presidente, honorable Asamblea. En ejercicio del derecho que nos concede la facción segunda del Artículo 71 de la Constitución y fracción segunda del Artículo 55 del Reglamento para el Gobierno Interior del Congreso General de los Estados Unidos Mexicanos, el Grupo Parlamentario del Partido Acción Nacional presenta ante esta honorable Asamblea una Iniciativa que tiene por objeto adicionar la Ley sobre el régimen de Propiedad en condominio de Inmuebles para el Distrito y Territorios Federales.

En vista de que esta sesión va a ser un poco larga, solicito atentamente a la honorable presidencia me permita leer solamente la exposición de motivos, pero que sea transcrita completa en el Diario de los Debates y que sea entregada una copia a todos y cada uno de los señores diputados.

El C. Presidente: Se hará como usted solicita, señor diputado.

El C. Juan Manuel López Sanabria: Muchas gracias. Exposición de Motivos.

"La utilización de edificios a base del sistema de tiempo compartido, en especial para fines vacacionales, constituye uno de los casos en que el desarrollo social y la imaginación de los empresarios, va mucho más aprisa y más lejos que los estudios y elucubraciones de los juristas.

Desde hace ya varios años el sistema se estableció y ha sido aceptado en nuestro medio y se ha desarrollado y se sigue extendiendo en forma que hace ver que ha tenido aceptación y resultados, en general, favorables, no obstante que el sistema carece de reglamentación.

Sin embargo, esa falta de reglamentación, también ha dado lugar a dificultades y abusos, que han significado que, quienes invirtieron sus ahorros en la adquisición de unidades de habitación en forma de tiempo compartido, no han recibido el cumplimiento de las promesas de los vendedores y por tanto, no lograron las esperanzas que habían puesto en la adquisición.

La misma falta de reglamentación, ha dado lugar a que cada uno de los que emprenden negocios de tiempo compartido, establece sistemas distintos en cuanto a la naturaleza de los derechos que trasmite a los adquirentes, a base de analogías y asimilación de instituciones que por sí solas son insuficientes para resolver el problema, precisamente por su novedad, que no puede acomodarse a condiciones anteriores diferentes lo que a su vez origina divergencias de planteamiento, controversias y conflictos.

En estas condiciones es indispensable abordar el problema y procurar soluciones y bases que permitan una reglamentación adecuada del sistema de tiempo compartido, a reserva de que la experiencia señale los aciertos y errores en que se incurra, y permitan más adelante en esta forma un planteamiento más firme y definitivo.

Con este propósito, la presente iniciativa del Grupo Parlamentario de Acción Nacional propone una reglamentación del sistema de tiempo compartido, que trata de solucionar su fundamentación y funcionamiento.

Los sistemas de tiempo compartido, se han estructurado en dos formas principales: como fideicomisos y como condominios. A primera vista los fideicomisos son más atractivos por la intervención de una institución fiduciaria; pero si se considera que ésta difícilmente asume las responsabilidades del sistema, encarece la operación y no tiene por qué ser un elemento indispensable, por una parte; y, por la otra, que el condominio tiene ya una base legal, experiencia y condiciones similares, parece más adecuada plantear el tiempo compartido como una modalidad de condominio, sobre la base de que los derechos del adquirente se refieren y limitan a determinados períodos anuales; pero, a la vez, de que durante esos períodos tales derechos tienen toda la amplitud de los condómino o condueño y son oponibles a terceros y, por supuesto, al promotor del condominio que lo vendió; y que, por estas características especiales, requieren algunas reglas diferentes, aparte de los cuales se rigen por las generales del condominio. Por todos estos motivos, la reglamentación del tiempo compartido, se propone en forma de adición de un nuevo capítulo a la vigente Ley del Condominio para el Distrito Federal.

Definido lo anterior, quedan por resolver dos problemas principales y otros complementarios.

En primer término, cómo evitar que el promotor de un condominio de tiempo compartido se limite a constituirlo, a vender las unidades periódicas que lo forman y, una vez logrado esto y realizadas sus ganancias, abandone el condominio a su suerte, sin dejar una base sólida que mantenga la situación y permite continuarla en forma estable. Al mismo tiempo, que en todo condominio se tengan disponibles unidades de habitación suficientes para que los condueños puedan usarlas cuando por cualquier motivo no puedan utilizar las suyas propias.

En segundo término, la dificultad de lograr que se reúnan quienes adquieren las unidades de tiempo compartido, para resolver los problemas que implica su funcionamiento; y cómo estructurar esas reuniones, las que, por definición, tienen que ser muy numerosas y difíciles, puesto que la mayoría o la totalidad de los condueños residen fuera del lugar donde se ubica el inmueble correspondiente y sólo van a dicho lugar para disfrutar sus vacaciones; de modo que no puede esperarse que estén dispuestos a hacer viajes especiales y a dedicar tiempo y dinero para atender cuestiones de administración que pueden ser enojosas y para las que, por lo general, no están preparados.

Por lo que hace al primer problema, el proyecto establece que la promoción de condominios de tiempo compartido únicamente se podrá hacer por los propietarios de los inmuebles a que los mismos se refieran o con la responsabilidad solidaria de dichos propietarios; que el promotor del condominio de tiempo compartido será responsable de la administración del mismo, sin que valga convenio en contrario; que para garantizar sus responsabilidades, el promotor deberá conservar en propiedad unidades del mismo condominio en número y por un valor equivalente a la quinta parte, cuando menos, del número y del valor total de los que forman el inmueble correspondiente y que cualquier sucesor del Promotor- Administrativo, tendrá que serlo también en los derechos y responsabilidades de ambos cargos, derechos y responsabilidades que son indivisibles. Con todo esto se asegura la solvencia del administrador y su interés en continuar el condominio, así como que se cuente con unidades de habitación adicionales para suplir las no disponibles.

Dada la situación especial que se crea para el Promotor- Administrador, se establece que éste sólo puede renunciar a su cargo o ser removido del mismo por causa grave que calificará la Asamblea de Condueños; y que para hacer efectiva la renuncia o la remoción, la Asamblea mandará sacar a remate en pública almoneda el cargo de Promotor- Administrador y los derechos de éste a las unidades de condominio cuya propiedad se haya reservado; y que el cargo y los derechos mencionados se adjudicarán al mejor postor, salvo, que la misma Asamblea, podrá designar una o varias personas que, en el orden que la propia Asamblea determine, tendrá preferencia para la adjudicación, en igualdad de condiciones. También se establece que en caso de que por cualquier motivo falte el Promotor- Administrador, la Asamblea o el Comité de Vigilancia, si no se puede esperar a aquélla, podrán nombrar un Administrador provisional que durará en funciones hasta que tome posesión del cargo el definitivo que se designe.

En cuanto a la celebración de las Asambleas, se dispone que, desde la escritura constitutiva del condominio, se deberán establecer fechas fijas para las ordinarias, en primera o en segunda convocatoria; que de todas maneras el Promotor- Administrador deberá expedir la convocatoria, hacerla publicar en el Diario Oficial de la Federación y comunicarla por escrito a los condueños a los domicilios que hayan señalado al efecto; así como entregarla a los condueños que ocupen sus unidades en el condominio; que cuando se trate de Asambleas que promuevan el Administrador, el Comité de Vigilancia o los condueños, en fechas distintas de las señaladas, la convocatoria se publicará y comunicará en la misma forma a los condueños; que la misma escritura constitutiva del condominio deberá establecer el lugar donde hayan de celebrar las Asambleas, lugar que podrá ser distinto del de ubicación del inmueble materia del condominio y, en todo caso, donde tengan más facilidades para asistir el mayor número de condueños; que la propia Asamblea podrá en todo tiempo cambiar el lugar de celebración de las mismas, también sobre la base de facilitar la asistencia de los condueños; que las nuevas designaciones surtirán efecto mientras no se revoquen expresamente; que las Asambleas se podrán llevar a cabo en primera convocatoria, si concurren o están representados, cuando menos la mayoría de los condueños y, en segunda convocatoria, con el número de condueños que concurran; que los condueños se podrán hacer representar por apoderados constituidos por simple carta poder; que las resoluciones de las Asambleas se tomarán por mayoría de votos de los condueños asistentes, excepto en los casos en que la Ley o el Reglamento de Condominio exijan mayorías calificadas; que el Promotor- Administrador no tendrá voto en las cuestiones relativas a la administración del condominio y, en las que excedan dicha administración, su voto únicamente se tomará en cuenta por la quinta parte del total de los computables en la Asamblea de acuerdo con la asistencia a la misma.

Igualmente se establece que en los condominios de tiempo compartido, será obligatorio constituir el Comité de Vigilancia que previene la Ley, y que en cualquier caso en que por cualquier motivo no se reúna la Asamblea de condueños, el Comité de Vigilancia ejercitará las facultades de aquélla.

Otro problema es el de si los derechos que adquiere el comprador de un condominio de tiempo compartido pueden ser por plazo limitado o deben ser necesariamente perpetuos o por tiempo indefinido.

Por esta última solución se han decidido quienes han constituido condominios de tiempo compartido en forma o a través de fideicomisos, sobre la base que, por lo demás sólo es cierta en parte, de que los fideicomisos no pueden durar más de treinta años.

En todo caso, si bien la consideración de que los condominios de tiempo compartido significan el derecho de propiedad de los condueños sobre sus respectivas unidades, parecería inclinarse porque esos derechos fueran por tiempo indefinido, si es posible que se limiten en cuanto a su tiempo de duración; y en apoyo de esta solución está el que favorece el interés de los promotores- Administradores en el condominio, en cuanto les permitiría el aliciente de recuperar al cabo de cierto tiempo las unidades vendidas y volverlas a vender, con lo cual tendrían más interés en la continuación del condominio.

En vista de lo anterior, el proyecto autoriza que la duración de los derechos de los condueños de tiempo compartido deberá ser de cuarenta años, cuando menos, plazo que conforme a la Ley de Inversiones Extranjeras se reduce a treinta años cuando se trate de fideicomisos en favor de extranjeros.

Por lo que hace al funcionamiento del tiempo compartido, se establece lo siguiente:

Teniendo en cuenta la naturaleza de los condominios por tiempo compartido, se establece que el Promotor- Administrador estará obligado a prestar servicios de hotelería y en su caso de restaurante, así como a proporcionar los muebles, enseres, aparatos y equipo doméstico, menaje, utensilios y ropa de casa que se requieran al efecto; y que sobre estos bienes y los que los substituyan, los condueños tendrán derechos individuales de propiedad y de copropiedad equivalente a los que les corresponden sobre el inmueble relativo.

Por otra parte, el proyecto se refiere a la posibilidad de que los condueños cambien entre sí sus respectivos períodos de disfrute de sus unidades de habitación, sea dentro del mismo condominio, o bien en condominios distintos, de acuerdo con la oferta que cada día se extiende más de que se les dé la opción de disfrutar sus períodos de vacaciones en diversos lugares dentro del país o incluso en otros países fuera de la República.

En todos estos casos, se establece que el Promotor- Administrador será responsable de que los interesados que acepten puedan usar y disfrutar las unidades ofrecidas en forma equivalente a como lo habrían hecho con las propias; y que por su parte el mismo Promotor- Administrador podrá alquilar por su cuenta las unidades de los condueños que hayan aceptado la oferta, durante el período que a éstos les habría correspondido, así como que, excepción hecha de lo anterior, los derechos de los condueños sobre sus respectivas unidades subsistirán íntegramente, sin modificaciones.

Como las unidades de habitación pueden ser materia de alquiler por el Administrador del Condominio en caso en que los condueños no paguen oportunamente sus cuotas de mantenimiento o cuando el mismo Administrador ofrezca alternativas a los condueños para disfrutar unidades de habitación en lugares distintos del de ubicación de su condominio, es necesario que dicho Administrador gestione la aprobación de las rentas correspondientes por parte de las autoridades.

Este mismo importe deberá tomarse como base para determinar las multas que deberán cubrir los condueños que no desocupen oportunamente sus unidades; y el propio Administrador cuando no tenga disponibles en su momento las unidades que correspondan a los condueños.

De paso, hay que decir que se exige el pago de las cuotas de mantenimiento tres meses antes, cuando menos, de la fecha en que se tenga derecho a ocupar la unidad, porque, dada la naturaleza de las vacaciones, que se deben de preparar con anticipación, el Administrador debe tener también con anticipación conocimiento de si los condueños van a usar o no sus unidades en el período que les toca, para, en caso negativo, contar con tiempo suficiente para disponer de las unidades correspondientes.

El proyecto establece también que los promotores administradores deben abstenerse de vender un período anual de cada una de las unidades que formen el Condominio, a fin de destinar ese período al mantenimiento de las mismas unidades; en la inteligencia de que este período no se considera como inversión del administrador.

A fin de evitar situaciones ambiguas que puedan prolongarse, se establece que, cuando un condueño deje de usar su unidad durante cinco períodos anuales consecutivos o más, el promotor- administrador podrá proceder al remate de la misma unidad; ya que puede suponerse que, si el interesado abandona sus derechos por todo ese tiempo, es que ha perdido interés en ellos o, incluso, puede haber fallecido y que, en este caso, sus sucesores no están interesados; por lo que no vale la pena mantener vivo un derecho que no se ejercita. Por supuesto, el producto del remate debe quedar a favor del condueño respectivo.

Por último, se establece que, en caso de que incurran en responsabilidades, el administrador las reclamará a los condueños; y, por su parte, la Asamblea de Condueños las exigirá al promotor- administrador.

Sobre las bases principales anteriores, el proyecto reglamenta las funciones, derechos y obligaciones de Administrador y los derechos y obligaciones de los condueños, procurando asegurar en lo posible, el buen funcionamiento del tiempo compartido."

En vista de las consideraciones expuestas, proponemos el siguiente proyecto de

DECRETO

Que adiciona la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito y Territorios Federales con el

CAPITULO VIII

De los condominios de tiempo compartido

Artículo 46. Para los efectos de los condominios de tiempo compartido, se llamará promotor al dueño de un inmueble que constituya sobre el mismo un condominio para vender por períodos determinados los departamentos, casas, viviendas u otros locales complementarios en que divida el inmueble, a los que se llamará unidades de habitación o simplemente unidades.

El promotor de un condominio de tiempo compartido será responsable de la administración del mismo, sin que valga convenio en contrario; por lo que también se le podrá llamar promotor- administrador, o simplemente administrador. Cualquier sucesor del promotor- administrador, lo será en los derechos y responsabilidades de ambos cargos, que serán indivisibles.

La promoción de condominios de tiempo compartido únicamente se podrá hacer por los propietarios de los inmuebles a que los mismos se refieran o con la responsabilidad solidaria de dichos propietarios.

Artículo 47. En los condominios de tiempo compartido el derecho individual y exclusivo de los condominios o condueños sobre las unidades que adquieran y sus derechos de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble de que se trate, se limitarán a los períodos de tiempo para los cuales se haya celebrado los contratos relativos.

En esta clase de condominios, el promotor deberá aportar, además del inmueble material del mismo y sus instalaciones, los muebles, enseres, aparatos y equipo doméstico, menaje, utensilios y ropa de casa y, si así se conviene, de cocina y de comedor, que sean necesarios para los condueños adquirentes puedan usar y disfrutar de las unidades que adquieran dentro de los períodos que establezcan sus respectivos contratos. Sobre estos bienes y sobre los que los sustituyan, los condueños tendrán derechos individuales de propiedad y de copropiedad equivalente a los que le corresponde sobre el inmueble relativo.

Artículo 48. El promotor del condominio esta obligado también a prestar a los condueños servicios de hotelería en los términos necesarios para que los condueños puedan usar y disfrutar en los términos del artículo anterior las unidades que les correspondan.

El promotor deberá prestar así mismo los demás servicios que haya ofrecido en los avisos, circulares, volantes y ofertas en general de cualquier clase que haya hecho para vender las unidades; y de restaurante cuando y en los términos que los haya ofrecido.

Artículo 49. Los contratos de adquisición de unidades de habitación y complementarias en condominio de tiempo compartido, se sujetarán a las formalidades que la ley establezca para la adquisición de dichas unidades.

En caso de otorgarse contratos privados de compraventa, de promesa u otros similares para la adquisición, el vendedor tendrá la obligación de formalizarlos de la manera que proceda en cualquier tiempo en que lo solicite el adquirente, siendo los gastos correspondientes a cargo de las partes por mitad, salvo convenio expreso en contrario.

En todo caso, en los contratos privados o definitivos que se otorguen, se hará constar la dotación mínima de muebles, aparatos, utensilios, ropa y, en general, menaje de casa con que deberán contar las unidades que se adquieran.

La tenencia por el adquirente de uno o varios recibos a cuenta del precio convenido hará presumir la celebración con el promotor del condominio del contrato de adquisición correspondiente, sobre la base de las condiciones y de las ofertas que se establezcan en la publicidad y propaganda en general a que se refiere el artículo anterior.

Artículo 50. El promotor- administrador de un condominio de tiempo compartido, o quien lo suceda, no tiene que afianzar sus responsabilidades; pero deberá conservar en propiedad unidades del mismo condominio en número y por un equivalente a la quinta parte, cuando menos, del número y del valor total de los que formen el inmueble correspondiente, para garantizar la promoción y los servicios que debe prestar a los adquirentes y asegurar a éstos el uso y disfrute oportuno de las unidades que hayan contratado, o de otras similares, cuando por causas de fuerza mayor no pueda disponer de las que les corresponden en las fechas preestablecidas al efecto.

Para los efectos de las disposiciones que anteceden, en la escritura constitutiva del condominio que previene el artículo 4o., el promotor deberá hacer constar las unidades que conserva y las que estarán destinadas a la venta, con señalamiento expreso de sus respectivos valores y períodos de ocupación.

En tanto no sean necesarias para suplir las que correspondan a los adquirentes, el promotor podrá usar y alquilar por su cuenta las unidades que se haya reservado; pero dando siempre preferencia a la satisfacción de los derechos de dichos adquirentes.

Artículo 51. Para usar y disfrutar las unidades de habitación que hayan adquirido y los bienes y derechos complementarios, los condueños deberán cubrir cuando menos tres meses antes de la iniciación de los períodos que les correspondan, las cuotas de mantenimiento y administración del condominio. Si no lo hacen, el administrador podrá rentar las unidades de que se trate por lo períodos relativos; se aplicará un 10% de las rentas en calidad de comisión y abandonará el saldo hasta donde alcance el pago de las cuotas; y, si hay sobrante, lo pondrá a disposición del interesado.

Artículo 52. Los condueños estarán obligados:

a) A recibir y entregar por inventario los muebles, enseres, utensilios, ropa y menaje de casa en general que tengan asignados los departamentos o locales que les correspondan, cada vez que hagan uso de los mismos;

b) A usar con moderación y cuidado las unidades que hayan adquirido y los muebles, enseres, ropa, utensilios y menaje de casa mencionados, evitando daños y desgastes que no sean los derivados del uso normal a que respectivamente estén destinados; y a responder de las pérdidas y deterioros que ocasionen; y

c) A desocupar y entregar sus unidades dentro de los plazos y horas que establezcan sus respectivos contratos y la reglamentación del condominio.

Artículo 53. El condueño que no desocupe y entregue su unidad junto con las pertenencias de la misma en los términos del inciso c) del artículo anterior, pagará una multa proporcional al retraso en que haya incurrido, que se calculará sobre la base de la renta que se atribuya a su unidad, a razón de tres días de renta por el primero de retraso y cuatro días de renta por cada uno de los días posteriores, hasta que haga la desocupación; en la inteligencia de que cualquier parte de un día de retraso, se computará completo. Esta multa se aplicará en favor del condueño a quien haya perjudicado el retraso en la entrega; y, si no lo hay, al promotor del condominio.

En todo caso, el condueño incumplido no podrá volver a usar su unidad sin que haya pagado previamente la multa.

Si un condueño incurre en retraso para entregar su unidad por tres veces consecutivas o más o por cuatro veces dentro de seis períodos anuales, el promotor deberá promover la venta de la unidad en los términos del artículo 38.

Artículo 54. Cuando por causa imputable al promotor- administrador, un condueño no pueda disfrutar oportunamente del local a que tenga derecho, dicho promotor deberá pagar al perjudicado una multa equivalente al doble de la que establece el artículo anterior.

En los casos a que se refieren este artículo y el que antecede, las multas que se indican se cobrarán sin perjuicio de que el promotor deba entregar al condueño una unidad similar a la que tenga derecho para disfrutar el período que le corresponde.

En todo caso, el monto de las rentas de las unidades del condominio será el que aprueben las autoridades correspondientes, montos y aprobación que recabará el administrador cada año, excepto que los condueños podrán convenir libremente las rentas cuando alquilen directamente sus unidades.

Artículo 55. El promotor- administrador del condominio será responsable de que los servicios a que se haya comprometido con los adquirentes se presten en forma eficiente y sean de la calidad convenida, o de buena calidad si no ha habido convenio al respecto; y cualquier responsabilidad derivada de falta o deficiencia en los mencionados servicios por causa imputable a dicho promotor- administrador, será a cargo de éste.

El promotor- administrador deberá destinar una semana al año, cuando menos, para mantenimiento de cada una de las unidades que formen el condominio; y, por tanto, deberá abstenerse de vender ese período respectivo a las mismas unidades.

Este período no se computará para los efectos del artículo 50.

Artículo 56. En caso de que algún condueño desee vender su unidad, podrá hacerlo libremente sin que tenga derecho al tanto ninguno de los demás condueños y tampoco quienes hayan arrendado dicha unidad. Sólo que adeude parte del precio de la unidad, la venta requerirá la conformidad del promotor.

Artículo 57. El dueño de una unidad podrá convenir con otro u otros condueños, directamente o a través del administrador del condominio, con o sin compensación, el cambio, en una o varias ocasiones, de las unidades que respectivamente les correspondan, el cambio de fecha para el uso de la unidad, o ambos, sin que por ello se modifiquen los derechos de los respectivos interesados.

Cuando el cambio lo haga directamente, lo comunicará al administrador para su conocimiento; y si lo hace por conducto del administrador, éste cuidará que se lleve a cabo en los términos convenidos.

Artículo 58. Los condueños podrán arrendar directamente por su cuenta o autorizar al promotor que arriende a terceras personas las unidades que les corresponden en los períodos que ellos por su parte resuelvan no usar dichas unidades. Si lo hacen directamente, los condueños serán responsables de cualquier daño o deterioro causado por el inquilino a la unidad o sus pertenencias; pero si es por conducto del administrador, éste será el responsable.

El administrador, en su caso, deberá ajustarse a las instrucciones de los condueños por lo que hace a la renta y demás condiciones del arrendamiento; cobrará dicha renta, y entregará al condueño titular el importe líquido que resulte una vez deducidos los gastos y comisiones que se hayan causado.

Artículo 59. Cuando por oferta del promotor del condominio los condueños tengan la alternativa de disfrutar sus derechos en condominios similares en ciudades distintas del país o del extranjero, dicho promotor será responsable de que los interesados que acepten puedan usar y disfrutar las unidades ofrecidas en forma equivalente a como lo habrían hecho en la propia; y, por su parte, el promotor podrá alquilar por su cuenta las unidades de los condueños que hayan aceptado la oferta, durante el período que a éstos les habrían correspondido. Excepción hecha de lo anterior, los derechos de los condueños sobre sus respectivas unidades, subsistirán íntegramente en sus términos sin modificación.

Artículo 60. Los extranjeros no podrán adquirir por tiempo compartido unidades que formen parte de inmuebles ubicados dentro de las zonas prohibidas en las costas ni en las fronteras; sino sólo podrán adquirir derechos similares a través de fideicomisos, en los términos que autorizan las leyes respectivas.

Artículo 61. El promotor- administrador del condominio sólo puede renunciar a su cargo o ser removido del mismo, por causa grave que calificará la Asamblea de Condueños, la que resolverá el asunto, por mayoría de votos de los condueños asistentes a la misma, si se trata de renuncia, o de las tres cuartas partes de los mismos asistentes, si se trata de revocación. En cualquiera de los dos casos la Asamblea mandará sacar a remate en pública almoneda el cargo de promotor- administrador y los derechos de éste a las unidades del condominio que se haya reservado en los términos del artículo 50. El cargo y los derechos mencionados se adjudicarán al mejor postor; salvo que, la misma Asamblea, por mayoría de votos, podrá designar una o varias personas que, en el orden que la propia Asamblea determine, tendrán preferencia para la adjudicación, en igualdad de condiciones.

En la misma forma se procederá, cuando por cualquier motivo falte el promotor- administrador; y, en caso necesario, la Asamblea, o el Comité de Vigilancia, si no se puede esperar a aquella, podrán nombrar un administrador provisional, que durará en funciones hasta que tome posesión del cargo el definitivo que se designe conforme al párrafo anterior.

Artículo 62. En caso de que el promotor incurra en responsabilidades, la Asamblea nombrará un apoderado que procederá a exigírselas en los términos que procedan. Si el que incurre en responsabilidades es alguno de los condueños, se las exigirá el administrador.

Artículo 63. La Asamblea de Condueños se reunirá y funcionará en los términos del Capítulo III de esta ley, salvo las siguientes modificaciones:

I. En la escritura constitutiva del condominio a que se refiere el artículo 4o., se deberán establecer sendas fechas fijas para la celebración de la Asamblea anual en primera y en segunda convocatoria, con un intervalo entre ambas no menor de dos semanas ni mayor de un mes.

De todas maneras, el promotor- administrador deberá expedir la convocatoria, hacerla publicar en el Diario Oficial de la Federación, y comunicarla por escrito a los condueños a los domicilios que hayan señalado al efecto, quince días antes, cuando menos, de las fechas respectivas. Dentro del mismo plazo, entregará la convocatoria a los condueños que ocupen sus unidades en el Condominio.

Cuando se trate de Asambleas que promuevan el Administrador, el Comité de Vigilancia o los condueños, en fechas distintas de las señaladas, la convocatoria se publicará y comunicará en la misma forma a los condueños.

II. La misma escritura constitutiva del condominio, establecerá el lugar donde deban celebrarse las Asambleas, que podrá ser distinto del de ubicación del inmueble, y en todo caso, deberá ser el lugar al que tengan más facilidades para asistir el mayor número de condueños.

La propia Asamblea podrá en todo tiempo cambiar el lugar de celebración de las mismas, también sobre la base de facilitar la asistencia de los condueños. Las nuevas designaciones surtirán efectos mientras no se revoquen expresamente. El Administrador deberá comunicar por escrito el cambio de lugar a todos los condueños.

III. La Asamblea podrá llevarse a cabo en primera convocatoria si concurren, o están representados, la mayoría, cuando menos, de los condueños. En segunda convocatoria, la Asamblea se podrá celebrar con el número de condueños que concurran.

IV. Las resoluciones se tomarán por mayoría de votos de los condueños asistentes, excepto en los casos en que esta ley o el Reglamento del Condominio exijan mayorías calificadas.

El Promotor- Administrador no tendrá voto en las cuestiones relativas a la administración del Condominio; y en las que excedan dicha administración, su voto únicamente se tomará en cuenta por la quinta parte del total de los computables de acuerdo con la asistencia a la Asamblea.

V. Los condueños podrán hacerse representar en la Asamblea por apoderado constituido mediante simple carta poder.

Artículo 64. En los condominios de tiempo compartido será obligatorio constituir al Comité de Vigilancia a que se refiere el artículo 32, que estará formado por siete miembros, cuando menos, de los que cinco deberán residir en el lugar donde tengan su domicilio el mayor número de condueños.

En cualquier caso en que por cualquier motivo no se reúna la Asamblea de Condueños, el Comité de Vigilancia ejercitará las facultades de ésta.

Artículo 65. Cuando un condueño deje de pagar las cuotas de mantenimiento y administración que le corresponden durante un período de cinco años consecutivos o más, el administrador podrá demandarlo en los términos del artículo 38, previo simple aviso a la Asamblea de condueños.

Artículo 66. En todo lo no previsto en el presente Capítulo y que no se oponga a lo establecido en el mismo, se aplicarán en lo conducente las disposiciones relativas de esta ley.

TRANSITORIOS

Artículo primero. El presente Decreto entrará en vigor quince días después de su publicación en el Diario Oficial de la Federación.

Artículo segundo. Los sistemas de tiempo compartido constituidos con anterioridad al presente Decreto, deberán ajustarse a los términos del mismo, a menos que los promotores demuestren en forma fehaciente ante la Secretaría de Turismo, que a la fecha de publicación del propio Decreto, habían vendido más de la mitad de los periodos- unidades de habitación que los integran, considerados a base de los porcentajes de participación en los bienes de propiedad común que respectivamente les correspondían.

Artículo tercero. Dentro de los sesenta días siguientes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto, los promotores que deban sujetarse a las reglas del mismo conforme al artículo anterior, deberán manifestar ante Notario Público e inscribir en el Registro correspondiente las unidades que se reserven en los términos y para los efectos del artículo 50 del propio Decreto.

Túrnese a la Comisión del Distrito Federal.

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